售$550萬 - 5-46 50th Avenue, 皇后區 長島城 Long Island City, NY 11101｜ID # RLS20072463
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| ID # | RLS20072463 |
| 房資料 | 6房, 6浴, 5190 ft2 室內尺, 室內482m2平方米, 建築有4公寓, 建築有3層樓 上市時間: 23天 |
| 建造年份 | 1931年 |
| 管理費 | $1千5 ($1,522) |
| 公共汽車 | 1 分鐘到 Q103 |
| 4 分鐘到 B32, B62 | |
| 6 分鐘到 Q67 | |
| 8 分鐘到 B43 | |
| 地鐵站 | 1 分鐘到 7 |
| 6 分鐘到 G | |
| 火車站 | 0.2 英里到 Long Island City 火車站 |
| 0.4 英里到 Hunterspoint Avenue 火車站 | |
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機密執行概要
這個混合使用的投資機會位於長島市最成熟且供應受限的走廊之一，距離維農大道和東河海濱僅幾步之遙。該地點受益於強大的住宅密度、一致的零售人流，以及鄰近交通、開放空間和社區設施。
該物業面積約為5,190平方英尺，位於一個2,500平方英尺的地段上，建築配置為25英尺寬，包括：
一樓零售
後方藝術工作室
四間自由市場住宅公寓
該資產提供了耐久的現有收入與短期住宅出租潛力的平衡概況，位於一個持續顯示長期租金深度和資本需求的次市場中。
物業概述
地段大小：2,500平方英尺
建築尺寸：25英尺 x 42英尺
當前建築面積：5,190平方英尺
建築類別：S3 – 主要是四戶家庭加一間商店和辦公室
區域規劃：M1-4 / R6B
該物業的配置允許在基礎上穩定的零售收入，同時保持住宅的增值潛力。建築的寬度和佈局相對於該次市場內許多較窄的混合使用資產提供了有效的住宅樓層面積。
收入概況與資本化率分析
該物業目前產生：
現有總收入：$326,724
開支：$39,167
現有淨營運收入：$287,557
在住宅單位穩定至市場水平後：
預估總收入：$342,320
預估淨營運收入：$303,160
這支持約5.5%的預估資本化率。
住宅組件
這四個住宅單位全部為自由市場，當前空置。這提供了在無法約束的情況下以當前市場租金出租的即時機會。
在維農大道 / 海濱走廊的最新租賃基準顯示：
每平方英尺年租金：$70–$85
一房單位：約$3,400–$4,200每月
兩房單位：約$4,800–$6,000+每月
由於租戶對於靠近海濱、曼哈頓中城的通行及社區零售商品的需求強勁，缺乏全方位服務的精品建築的吸納持續穩定。
住宅單位的自由市場性質增強了靈活性，並減少了相對於租金穩定或部分受監管資產的監管風險。
商業租戶
一樓零售租戶的租約在2029年前有效，且不具續約選項。這為剩餘的租約期限提供了可預測的現金流，同時保留了未來重新定位的靈活性。
沿維農大道的零售走廊由於持續的行人流量、增長的住宅密度以及可用臨街面積的有限性而顯示出韌性。缺乏續約條款使所有者能夠在租約到期時重新評估租戶結構和租金經濟。
區域規劃與戰略選擇性
該物業位於M1-4 / R6B區域規劃之中。這種雙重區域規劃結構支持持續的混合使用入駐，並提供戰略性的長期靈活性，但需遵循慣常的批准程序。
投資者可考慮多種策略：
- 持有並穩定以獲得耐久現金流
- 逐步提升住宅收入
- 在租約到期後重新定位商業組件
- 評估長期重新開發潛力
這種靈活性為當前的收入流添加了結構價值。
次市場基本面
長島市持續受益於：
- 靠近曼哈頓中城（一站地鐵）
- LIC的資本需求因其可達性、租金深度和海濱位置的組合而保持韌性。維農大道走廊特別是該次市場最受歡迎的住宅社區之一。
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